消费贷、经营贷违规流入房地产的现象屡禁不止。7月以来，多家银行因贷款违规流入房地产而受到处罚。从罚款力度和内容来看，监管机构对于信贷资金流向的监管力度加强。

值得注意的是，信贷资金违规进入房地产的背后原因已从“购房待涨”转变为“转贷降息”。随着房地产行业下行周期的开启，叠加近期存量房贷利率有望下调的可能性，未来这种现象出现的概率将大大降低。

资金流向严监管

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据记者不完全统计，7月以来，至少有10家银行因贷款违规流入房地产市场而被罚款，其中包括工商银行青岛支行、农业银行长春分行、贵阳银行、桐庐恒丰村镇银行等。

从罚单内容来看，违规事项包括小微企业贷款被挪用流入房地产开发企业、贷后管理不到位导致信贷资金流入楼市、贷款“三查”（贷前调查、贷时审查和贷后检查）不尽职、个人消费贷款及生产经营贷款违规流入房地产企业、向不符合贷款条件的企业发放续贷及借新还旧贷款等。

从处罚力度来看，违规事项相关责任人均收到警告处罚。比如，因贷款违规流入房地产领域等违规行为，农业银行长春分行收到320万元罚款，6名相关责任人被予以警告处分。青海共和农村商业银行因个人消费贷款及生产经营贷款违规流入房地产企业等违规行为，被责令改正，罚款75.2万元。

近期监管对于贷款流向的监控力度有增无减，6月便开出二十多张罚单严查资金流向，7月信贷资金违规情形仍然突出，仍需保持严监管状态。

经济恢复需要提振消费，近年来消费贷款和经营贷款同比多增，因此更需严查资金流向。今年4月，原中国银保监会办公厅发布《关于2023年加力提升小微企业金融服务质量的通知》提出，银行业金融机构要加强贷款“三查”，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，强化对成立时间或受让企业股权时间较短的借款主体资质审核，防止借款人利用小微企业（主）和个体工商户身份套取经营性贷款资金，加强贷后资金流向监测和用途真实性管理。

违规进入楼市

自2020年以来，监管机构多次严查打击违规资金流入房地产市场的现象，但屡禁不止、死灰复燃。除了贷款者侥幸的套利动机，金融机构层面的职责缺失也值得关注。

“像一些消费贷、经营贷资金的贷后管理难度大、成本高等问题，也一定程度反映少数金融机构业务员依法合规开展业务意识不够，内部风险管理存在一些不足。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者表示。

在金融机构层面，面对激烈的揽贷竞争和压力，在贷款管控上往往百密一疏。技术上而言，追踪贷款流向也有一定难度，比如跨行之间的信息差，一旦跨行无法追踪资金流向；同时借款人也会寻找中间机构，伪造经营证据。

甚至有的金融机构在面对竞争压力时，还会“睁一只眼闭一只眼”，“银行系统对于此类资金的管理是缺位的，尤其是一些中介机构肆意推销此类业务，导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。

“对银行金融机构而言，也面临一些难点，客户账户信息较为复杂，业务数量大、客户资金等交易复杂，资金流向管理难度大。同时，也存在少数机构贷后管理工作不到位等情况。”周茂华表示，后续需要加强客户信息管理投入，不断完善内部业务流程；压实业务主体责任，加强相关业务培训，提升业务依法合规开展意识；强化市场监管，提高违规成本等。

消费贷、经营贷为何禁止流入房地产领域？从消费者的角度而言，这些信贷资金违规流入楼市，可能导致消费者杠杆过快上升，反而抑制消费潜力释放，消费者资产负债由于期限错配，面临潜在流动性风险，资金违规流入楼市助长投机炒作，导致楼市价格非理性上涨，对其他经济部门资源构成挤占，并可能导致局部楼市泡沫化风险等。

这种现象屡禁不止背后是消费贷利率与房地产融资利率之间存在一定套利空间，但消费贷、经营贷等小额信贷初衷是解决消费者和企业临时小额资金需求，以平滑消费者消费和企业日常经营支出。

周茂华表示，正确使用消费贷有助于释放国内消费和投资潜力，提升消费者福利，经营贷助力中小企业发展，助力国内经济转型，并拓展金融机构业务发展空间。

未来有望缓解

自房地产上行周期开始，消费贷、经营贷违规流入房地产市场的现象就屡禁不止，监管部门多次严查却还是爆出“深房理”让其会员借经营贷或消费贷来炒房等事件，但这些乱象有望在未来得到彻底缓解。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

央行表态引发市场高度关注，存量房贷利率下调预期加强。

星图金融研究院副院长薛洪言对记者表示：“在房价上行周期里，消费贷、经营贷违规流入房地产，主要是购房待涨，在房价上涨预期的加持下，大家对房贷利率不太敏感；当前房价进入下行周期，基于购房需求导致的贷款资金违规入市的现象大幅下降，相反，存量房贷利率明显高于新发放的消费贷和经营贷利率，产生了大量基于利率套利的贷款置换需求，正成为消费贷和经营贷违规流入楼市的主要原因。”

也就是说，消费贷和经营贷违规流入房地产的背后原因有了改变，从此前的借钱买房变成借钱利率套利置换。随着房地产行业下行周期的开启，叠加近期存量房贷利率有望下调的可能性，未来这种现象出现的概率将大大降低。

“在这个意义上，如果存量房贷利率有明显的下调，房贷利率与消费贷、经营贷的利差将明显缩小，进行贷款置换的必要性也就不存在了。”薛洪言表示。

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